Инвесторы и бизнесмены ожидают снижения ставки. Что будет происходить с коммерческими объектами в Питере в текущем году

В начале этого года несколько крупных сделок на питерском рынке коммерческих объектов недвижимости отменили. Постепенно уменьшается объем вакансий во многих сегментах.

Посетившие деловой завтрак, организованный «Деловым Петербургом», эксперты поговорили о перспективах развития. Специалисты сделали несколько выводов. Так, они отметили, что основным препятствием для активного развития коммерческого рынка является чрезмерно высокая ключевая ставка. Сейчас кредитные организации готовы предоставить средства под 18% и более. Столь высокие ставки многие считают заградительными. Они способствуют снижению уровня дохода инвесторов.

«Установленная сейчас ключевая ставка в определенной степени влияет не только на тип объекта недвижимости, но и на тип инвестора, который работает сейчас в этом сегменте. Поскольку пользоваться сейчас кредитами менее выгодно, бизнесмены стали присматриваться к объектам внимательнее. Они стараются выбрать то, что могут приобрести за личные средства, не пользуясь услугами кредитных организаций. Увеличилась численность инвесторов, располагающих личными накоплениями. Часть капитала пришло из-за рубежа», – отметил руководитель филиала IBC Real Estate в Питере С. Владимиров.

Он отмечает, что сейчас многие ожидают, пока ЦБ снизит ключевую ставку. Скорее всего, произойдет это в третьем либо в четвертом квартале нынешнего года.

«Есть те, кто верит, что она опустится до 12%. Но и такой показатель сильно на рынок не повлияет. Чтобы инвесторы вновь начали оформлять кредиты, вкладывать существенные суммы в коммерческую недвижимость, необходима ставка в 10% и ниже. В этом случае банки будут предоставлять кредиты под 11-12%», – добавил эксперт.

Многие считают, что на петербургский рынок недвижимости в текущем году инвестируют около восьмидесяти миллиардов рублей (годом ранее – 145 миллиардов рублей). На ситуацию в определенной степени влияет и то, что часть иностранных инвесторов ушла из РФ. Например, в текущем году уже по их активам планируют заключать сделки. Помимо этого, менее решительными стали девелоперы.

Среди наиболее востребованных в этом году направлений можно выделить такие как складская, гостиничная недвижимость. Постепенно набирают популярность ЗПИФы. Об этом рассказал С. Владимиров.

«Например, в течение первых двух месяцев этого года посредством реализации ЗПИФов закрыли многие сделки. Их общая сумма – 20 миллиардов рублей», – добавил Сергей.

Вновь востребованы офисные помещения

«Годом ранее фиксировалась доля свободных офисов в объеме 11,4%. Всего за 12 месяцев численность предложений увеличилась приблизительно на 120 000 кв. м. Немного повысились и арендные ставки. При этом доля свободных офисных помещений уменьшилась до 6,5%», -поделилась директор департамента корпоративных услуг и продаж Maris Н. Алейникова.

Сейчас более активны и арендаторы. Например, с января по март текущего года в деловом центре «Феррум» арендовали около 30 000 кв. м., в «Морской столице» – примерно 4 500 «квадратов», а во «Фландрии» – 8 200 квадратных метров. Наиболее активными арендаторами являются представители сферы промышленности, финансовой отрасли. Интересуются такими объектами недвижимости и консалтинговые компании.

«На данный момент становится все более популярным коворкинг. В 2024 году только планируют открыться или же уже работают Premium&Place, Park Page, Benua Campus Page и другие. Не так давно сообщили о том, что в скором времени начнет работать и сеть Multispace. Руководство сообщило, что за одно рабочее место необходимо будет платить примерно 40 000 рублей. В иных коворкингах, отличающихся высоким уровнем качества, ставка ниже на 10 000 рублей. Хотя в последнее время численность подобных мест увеличивается, пока с офисной недвижимостью коворкинг конкурировать не может», – говорит Н. Алейникова.

Алейникова добавила, что небольшое количество подобных объектов обусловлено несколькими причинами: серьезные расходы, постоянный рост себестоимости, уменьшение объема свободных мест, отсутствие крупных блоков.

«Сейчас сложно сказать, лидирует ли у нас рынок арендодателей или рынок арендаторов. Тем бизнесменам, которые отыскали подходящий офис, соответствующий всем параметрам, рекомендую не откладывать подписание договора аренды. В противном случае выгодный объект довольно быстро арендуют», – подытожила эксперт.

Не менее интересной информацией поделилась и гендиректор сети коворкингов, гибких офисов PAGE (ГК «БестЪ») М. Сумарокова. Она отметила, что периодически возникает потребность в одновременном размещении ста и более людей в одном коворкинге. При этом бизнесмены заинтересованы в длительном сотрудничестве. К сожалению, такой объем мест проблематично отыскать.

«Столь стремительное повышение популярности обусловлено еще и тем, что, оформив всего одно соглашение, работодатель размещает в определенном месте требуемое количество сотрудников. Кстати, эти помещения полностью подготовлены к работе», – отмечает М. Сумарокова.

Данным форматом интересуются и те бизнесмены, у которых есть «сложный» объект недвижимости (его не просто продать или отыскать для него арендаторов). Создать такой объект относительно просто, поскольку требований немного. Например, площадь – от шестисот «квадратов». Использовать для этих целей малогабаритные помещения и здания не очень выгодно.

Необходимость обновления ТЦ

«В Питере в конце прошлого года работало 120 торговых центров. При этом 71 из этого числа эксплуатируются свыше десяти лет. Из этого следует, что более 50% таких объектов следует подвергать реконцепции или ребрендингу, – отметила управляющий директор центра мебели и интерьера «Кубатура» А. Никонова. – Поскольку большинство владельцев подобных объектов не располагают достаточным количеством средств, они считают процедуру модернизации бессмысленной».

А. Никонова добавляет, что изменения в данном сегменте требовались еще до ковида. В течение продолжительного времени бизнесмены пользовались шаблонными решениями, отказываясь от креативного подхода и инновационных технологий.

Эксперт Новикова добавляет, что есть несколько общих тенденций, которые касаются не только мебельно-интерьерной отрасли, но и практически всего ритейла. Так, обязательно нужно менять все иностранные бренды российскими. Помимо этого, возникает потребность в качественных аналогах, в увеличении численности торговых площадей.

«Основная проблема наших брендов заключается в том, что до сих пор стараются активно продавать товар. Но они не действуют также успешно, как это делали иностранные фирмы. Хотя постепенно освободившиеся площади занимают… Это активно делают бизнесмены, осуществляющие продажу мебели или же различных атрибутов для интерьера», – говорит А. Никонова.

Нельзя забывать и о том, что огромное количество людей совершают покупки в онлайн-магазинах. Это способствует увеличению продаж на различных маркетплейсах. Отличная новость для моллов заключается в том, что у граждан РФ сейчас значительно больше накоплений. Помимо этого, они располагают свободными средствами.

«Важно сделать таким людям интересное предложение. Хотелось бы отметить, что многие бизнесмены сейчас не понимают, как правильно продавать различную продукцию», – добавляет эксперт.

А. Никонова отметила, что объем продаж довольно сильно зависит от того, насколько своевременно проведут модернизацию, внедрят ли гибридный подход (продажи в офлайн и в онлайн).

Постепенно перестраиваются гостиничные комплексы и отели

С некоторыми сложностями сейчас сталкиваются и собственники гостиниц, отелей…

«Ранее номера активно бронировали иностранные граждане. Для этого использовались зарубежные сервисы. Несомненно, численность туристов из других стран в последнее время увеличивается. Номера бронируют и люди из других российских регионов. Кстати, более требовательными являются именно граждане РФ, – рассказал заместитель генерального директора отеля «Амбассадор» Е. Прокопцов, – В высокий сезон гостиничные комплексы заполняются хорошо».

Чтобы туристы останавливались в отелях постоянно, собственники используют разнообразные подходы. Например, сейчас активизировался промышленный туризм, другие направления. Но в зимний период (исключение – Рождество и новогодние праздники) загрузка не превышает 35%. Е. Прокопцов отмечает, что решить эту проблему можно. Для этого стоит подготавливать и внедрять разнообразные культурные программы, интересные маршруты.

Операторы указывают, что туристы и путешественники интересуются дополнительными услугами…

«Сейчас людям нужны не только СПА, спортивные залы и бассейны. Для них важны и многие другие активности. К примеру, мы сейчас самостоятельно занимаемся подготовкой экскурсий, а также разнообразных развлекательных мероприятий. Понимаем, что огромным потенциалом обладает и ресторанное направление. Изначально можно поработать с отдельными продуктами или же организовать интересный бранч.

Так как сейчас в каждом городе есть множество кафе и заведений общественного питания, рестораны при отелях и гостиницах стали меньше пользоваться популярностью. Следует приложить усилия, чтобы все исправить, – отмечает Е. Прокопцов. – Параллельно уделяем внимание и цифровизации. Основная причина – смена поколений. Довольно часто у нас останавливается поколение Z. Специально для них следует подготовить огромное количество онлайн-возможностей».

У классических гостиничных комплексов есть и определенные конкуренты. В их число входят апарт-отели, объекты, сосредоточенные за пределами города.

«Большинство туристов обращают внимание именно на них. К примеру, столичные жители все чаще отдают предпочтение пригородному туризму», – добавил эксперт.

Не всем достаются складские помещения

О том, что особый интерес бизнесмены и компании проявляют к производственным и складским объектам, говорит старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers И. Янеев. Но доля свободных помещений не превышает 0,4%. При этом она продолжает уменьшаться. За 1 кв. м. сейчас берут примерно 8 800 рублей (НДС и операционные затраты сюда не входят).

«Арендная ставка за год повысилась на 30%. В первые месяцы текущего года она дополнительно возросла еще на 5-10%», – добавил И. Янеев.

Некоторые застройщики приступили к возведению такой недвижимости. Но делают они это спекулятивно. Да и того, что они вводят, недостаточно. Ведь сейчас дефицит – приблизительно 470 000 кв. м.

«Основная причина, почему девелоперы активно не возводят складские комплексы, – чрезмерно высокая ключевая ставка. Ведь большинство проектов реализуются за счет кредитных средств. Многие компании отказываются от подобных проектов, поскольку самостоятельно не могут установить себестоимость», – добавил Янеев.

В сфере складской недвижимости сейчас наблюдается несколько основных тенденций. Поскольку ставки довольно высокие и есть постоянный дефицит, периодически происходит ротация различных арендаторов. Многие отказываются от крупных помещений в пользу малогабаритных, другие – меняют место дислокации.

Если же компании требуется крупный складской комплекс, то она, как правило, возводит его самостоятельно, предварительно купив участок земли. Не менее важно и то, что накопленный дефицит делает данный сегмент для инвесторов особо привлекательным. Как только ключевая ставка уменьшится, скорее всего, застройщики активно начнут возводить подобные объекты.

«Инвесторы интересуются теми объектами, которые приносят им прибыль. Вкладывать значительное количество средств в покупку участков и в строительство – огромный риск. Именно поэтому для инвесторов более привлекательной пока остается арендная деятельность. К примеру, от нашего проекта, сосредоточенного на Пискаревском проспекте, мы получаем в три раза больше прибыли, чем 10 лет назад», – говорит директор проектов «Охта Групп» Е. Костицына.

На данный момент не только «Охта», но и прочие бизнесмены готовы вкладывать средства в подобную недвижимость. Ведь при грамотном управлении можно получать неплохую прибыль.