Ленинградская область и Санкт-Петербург потратили 60 миллиардов рублей, чтобы избавиться от долгостроев

Чтобы решить проблему с большим количеством обманутых дольщиков на территории северной столицы и Ленинградской области, пришлось потратить почти 60 миллиардов рублей. На каждого дольщика пришлось чуть более миллиона рублей.

Александр Дрозденко, занимающий пост регионального губернатора, заявил, что до конца текущего года проблема каждого обманутого жителя области будет решена. Первым этапом решения вопроса будет согласование будущей компенсации. Это необходимо будет выполнить в индивидуальном порядке до конца июня текущего года. Дольщик сможет получить или построенное жилье, или деньги.

«В чистом виде избавиться от этой проблемы не удастся, поскольку часть строящихся домов, где будут предложены квартиры, войдут в строй только в начале следующего года. Однако все дольщики должны получить проработанное решение вопроса со сроками», – прокомментировал он.

В прошлом году удалось помочь более чем 8 тысячам жителям региона, 76 зданий были исключены из числа проблемных. В текущем году планируется решить вопрос по оставшимся 20 проблемным объектам и восстановить в правах всех тех, кто приобрел там недвижимость.

Евгений Барановский, занимающий пост заместителя председателя правительства Ленинградской области по ЖКХ и строительству, отметил, что на решение вопроса по проблемному долевому строительству уйдет 46 миллиардов рублей. 20 из них было выделено из региональной казны, оставшаяся сумма взята из внебюджетных источников.

Более 1500 семей, планировавших купить недвижимость в 7 из 20 долгостроях, приняли решение о получении компенсации. В феврале 2024 года правительство одобрило 20 заявок на выплату денежных пособий. Подобным правом воспользовались те, кто пострадал от действий ГК «Петрострой» и «Айбер-Звезда».

Что произошло с застройщиками?

До лета 2019 года новостройка являлась самой настоящей лотереей для желающих приобрести собственное жилье. Сама покупка не требовала большого количества времени и сил, а вот получить сданное жилье зачастую было попросту невозможно.

Подрядчики начинали продавать будущие квартиры еще даже не получив разрешение на использование земельного участка для возведения жилых домов. Документы оформлялись задним числом или гораздо позднее, что приводило к печальным последствиям, например, одна и та же квартира продавалась сразу нескольким людям. Клиенты могли приобрести у подрядчиков недвижимость, которая попадала к ним в качестве бартера за проведенное строительство. Это также оказывало негативное влияние на рынок.

В «нулевых» ежегодно кто-то из подрядчиков объявлял себя банкротом, оставляя незавершенными проекты, вызывая ненависть у обманутых дольщиков. Даже крупные предприятия не избежали данной участи – «Строймонтаж», «М-Индустрия» и ЛЭК последовательно покинули рынок в 2008 году.

В то время количество обманутых дольщиков увеличивалось чуть же не еженедельно. Власти пытались завершить недостроенные проекты, для чего им приходилось находить нового подрядчика и платить ему. Подобная схема взаимодействия использовалась до середины 2015 года. Именно тогда произошло банкротство огромного количества застройщиков из-за ужесточения законодательных актов, регулирующих долевое строительство.

По мнению тогдашних участников рынка, компании были вынуждены закрываться, не рассчитав свои силы. Многие из них покупали неудачные участки и строили дома, которые оказались никому не нужны. Некоторые из них строили свои заводы и рассчитывали на слишком большую прибыль от них, но оказывались в минусе. Среди таких компаний – «УНИСТО Петросталь», «Норманн» и Navis DG.

Существовали и финансовые пирамиды, в которых деньги, полученные от реализации новых жил. площадей, отправлялись на завершение старых проектов. На начало 2019 года в регионе проживало практически 50 тысяч человек, которые были обмануты недобросовестными подрядчиками.

Как пытались решить вопрос в Санкт-Петербурге?

Кандидат в губернаторы 2019 года Александр Беглов утверждал, что сможет решить вопрос обманутых участников долевого строительства. В качестве решения он предлагал также передавать недостроенные дома другим подрядчикам. Тем застройщикам, кто соглашался на подобные схемы, правительство региона предоставляло земельные участки для новых проектов, а также согласовывало наиболее выгодные характеристики проектов (в т. ч. по этажности).

Именно таким образом за завершение строительства ЖК, начатого «Норманн», компания «РСТИ» стала владельцем земли в Калининском районе. Она изначально планировалась для возведения Белорусского вокзала. Аналогичным образом организовано завершение строительства ЖК «ЛомоносовЪ». Его произвела фирма «Капитан», хотя изначально работать здесь начинал «Петрострой».

Объекты от «Города» достраивались с учетом распродажи большого количества земельных участков в Каменке, которые на тот момент находились у фирмы в аренде. Для продажи земли администрация пошла на крайний шаг. Она помогла довести до ума всю существующую документацию, а затем выступила в качестве риэлтора. Один из подрядчиков, комментируя ситуацию, озвучил, что ежемесячно у одного из вице-губернаторов северной столицы собиралась планерка, где можно было приобрести земельный участок. Полученные деньги ушли на завершение строительства домов, которые не смогла построить компания «Город».

«Трудно определить количество затраченных усилий и средств. Проблема даже не в документации, а в том, что подрядчики часто перебрасывали между проблемными объектами работников и материалы», – комментирует ситуацию источник в Смольном.

В начале текущего года Беглов заявил о решении вопроса обманутых дольщиков в северной столице. Это касается только тех, кто официально соответствует этому статусу и попал в специальный реестр. Общественники и депутаты считают, что пострадавших гораздо больше. Всего же подрядчики потратили на завершение строительства долгостроев более 15 миллиардов рублей.

Эскроу-счета помогли практически полностью избежать появления недобросовестных подрядчиков. Деньги на этих счетах копятся для того, чтобы даже при возникновении проблем дом можно было достроить. Начиная с 2019 года, в стране не появилось ни одного обманутого дольщика, все дома достраиваются.

«Реальное количество расходов можно вычислить, но этим никто не будет заниматься. Решение вопроса обманутых дольщиков касается преимущественно социальных причин, экономика здесь играет второстепенную роль. Государство окупает затраты. Они позволяют избежать появления бунтов и прочего недовольства населения, которое может принести еще большие разрушения и расходы.

Обманутые дольщики появились из-за назревшей проблемы, связанной с доступностью недвижимости, и она до сих пор не решена. Появление экономического кризиса (не только на рынке недвижимости) может вновь обнажить эту проблему, решать ее придется уже другими способами. Именно поэтому обманутые дольщики могут появляться, хоть и в меньшем количестве», – считает юрист Алексей Агеев.

«Возможность того, что на рынке вновь начнут появляться обманутые дольщики, высока из-за большого разрыва стоимости недвижимости в начале строительства и расходами на него при завершении проекта. Эскроу и проектное дотирование помогли существенно снизить ее: если на стройке начнутся какие-то проблемы, покупатели смогут сразу же забрать свои деньги с эскроу-счета, потратить на приобретение другого жилья. При этом следует учесть то, что разница между суммой на счете и выросшей в цене недвижимости может оказаться высокой.

При этом банк контролирует, насколько качественно осуществляется управление проектом. Он не позволяет чрезмерно расходовать деньги, контролирует показатели и корректность предоставляемой отчетности. Если себестоимость жилья резко вырастет, стройка может остановиться. По итогу финансовые организации сделают все возможное, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. В противном случае они не смогут получить назад деньги, предоставленные застройщику в кредит.

Существует небольшое количество подрядчиков, которые ведут строительство по прежним методикам. Дольщики в таких проектах рискуют, но это, скорее, случаи-исключения», – отмечает топ-менеджер «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.