Кадастровая переоценка принесла дополнительные убытки хозяевам ТЦ и БЦ в Санкт-Петербурге

Власти Смольного приняли решение о корректировке общепринятого правила расчета кадастровой стоимости для помещений различной функциональности, расположенных в ТЦ и БЦ. Согласно предварительной оценке, первая недвижимость, которую коснется нововведение, может вырасти в цене более чем на 5 миллиардов рублей.

Учреждение, в ведении которого находятся имущественные отношения, разработало документ. Согласно его особенностям, кадастровая цена на ряд объектов недвижимости в северной столице значительно вырастет. На текущий момент документ проходит экспертизу в контролирующих органах. КИО регулярно создает различные проекты, однако предложенный приказ отличается более четкой методологической проработкой.

Приказ затрагивает только многофункциональные помещения. В 2023 году было принято решение о том, что они будут выделены в специальную категорию как недвижимость, способная делиться на части разных размеров с отличающимися характеристиками ценообразования. Предлагалось брать в расчет, что одно помещение может выполнять целый ряд функций (например, использование одновременно в качестве склада и торговой точки). Соответствующее решение принято при кадастровой оценке недвижимости в Санкт-Петербурге, выполненной в 2023 году.

Многофункциональные помещения официально были зафиксированы по 167 адресам. Они располагаются в ТРК «Континент», «Толстой Сквер», «Атлантик Сити», «Норд» и многих других. Специалисты отмечают, что на самом деле подобных помещений гораздо больше, но они официально не зарегистрированы. Случается так, что целое здание выступает в подобной роли. В качестве примера можно привести «Норд», площадь помещений в котором составляет более 63 тысяч «квадратов». Собственник же при этом отмечает, что общая полезная площадь здания составляет 64 тысячи.

Осенью 2023 года были утверждены итоги кадастровой оценки, произведенной с помощью нового подхода. Однако КИО не так давно принял решение об ее пересмотре. В начале весны текущего года представители комитета направили в местное управление заявление, в котором потребовали провести перерасчета и вернуться к ранее использовавшимся схемам. Это обусловлено тем, что новые нарушают существующее законодательство. Спустя неделю управление опубликовало приказ о необходимости удовлетворить заявление, пересчитать кадастровую стоимость в связи с рядом ошибок, сделанных при подсчете в прошлый раз.

Этот документ подробно рассказывает о том, как производился новый расчет. В его конце объясняется, что такая методика ошибочная, поэтому от нее следует избавиться. Таким образом, новая группа упразднена, 146 объектов недвижимости получили новый статус. На их территории можно вести предпринимательскую деятельность, однако там запрещается создание промышленных мощностей и организация складов. 11 объектов теперь будут считаться пригодными для складских пространств и производств, при этом они могут быть сданы в аренду или даже проданы по рыночным условиям. Еще 10 объектов получили статус нежилых, имеющих вспомогательное назначение. Речь в данном случае идет о тех пространствах, которые сочетаются с лестничными клетками. Сюда же будут относиться объекты, которые нельзя приобрести стандартным путем. Некоторые разряды имеют увеличенную цену по кадастру.

Участники КИО планируют подписать соответствующий документ, в котором будут обновлены данные о расценках по кадастру у 80 объектов недвижимости. В совокупности они увеличатся более чем на 6 миллиардов рублей и составят в итоге 32,56 миллиарда. Собственникам в этом случае придется заплатить дополнительно более 100 миллионов рублей налоговых отчислений. Росреестр отмечает, что раскошелиться нужно «Метрополю», ЗПИФ «Норд», ФХК «Империя» и многим другим объектам недвижимости.

Претензии от собственников

Хозяева помещений, попавших в документ от КИО, узнали о пересмотре кадастровой стоимости совсем недавно, а некоторые еще и не знают об этом. Они недовольны тем, что методика пересматривается уже через полгода после внедрения. Владельцы коммерческой недвижимости отмечают, что КИО постоянно изменяет кадастровую стоимость квадратных метров, не уведомляя их об этом и не проводя каких-либо встреч с собственниками для обсуждения ситуации.

«Информацию об изменениях мы получаем из материалов, которые периодически заказываем у Росреестра. Дальше начинается поиск нормативных документов и сверка данных по кадастровым номерам, а это очень неудобно. В итоге выясняется, что КИО изменил свою позицию и принял новые нормативы, хотя прошлой осенью Смольный пообещал поддержать предпринимателей и снизил увеличение налоговой нагрузки на имущество, чтобы избежать волны недовольства.

После разразившегося скандала чиновникам пришлось немного снизить кадастровую стоимость у ряда недвижимости. Сегодня же она пересматривается с завидной регулярностью, причем чаще всего увеличивается. Вот такую помощь оказывают бизнесу», – отмечает Андрей Ростовцев, топ-менеджер ФХК «Империя».

Эксперт отмечает, что подобная работа КИО с кадастровыми расценками является несправедливой.

«Теперь помещения, которые занимают почти все здание, оцениваются как выгодный уличный ретейл с выделенной входной группой. Хотя туда же входят лестницы, тех. помещения, площади общего использования», – отмечает специалист.

Также странным он считает ситуацию, при которой кадастровая цена целого здания может быть гораздо ниже расценок на те или иные помещения в его составе.

Судебные разбирательства

Хозяева коммерческих помещений периодически подают судебные иски к городской администрации, пытаясь изменить кадастровую стоимость. Новое решение КИО может вызвать очередной поток заявлений.

«Главная проблема в том, что изменения будут внедрены задним числом. Именно поэтому собственники заплатят увеличенную сумму налога уже по итогам этого года. Такие расходы у них не запланированы», – комментирует ситуацию Дмитрий Желнин, специалист по налогообложению.

Вероятно появление даже коллективных исков…

Формируется исковое заявление, на основании которого будет оспорено не только решение об изменении кадастровой стоимости по приказу от КИО. В данном случае придется позаботиться не только о том, чтобы вернуть старую кадастровую стоимость, но и о том, чтобы сохранить утвержденный ранее принцип оценки, который КИО решил отменить без каких-либо серьезных оснований. Подобный подход задевает интересы большого числа предпринимателей: даже тех, чьи помещения не попали в утвержденный реестр.

В перспективе они теперь не смогут снизить налоговую нагрузку. Ранее можно было добиться этого путем пересмотра оценки, для чего нужно было зарегистрировать недвижимость как многофункциональную», – комментирует Желнин.

По его словам, ранее аналогичные вопросы уже появлялись при расчете кадастровой цены земельных наделов. Тогда появилась идея о том, чтобы рассчитывать стоимость, учитывая их многофункциональное применение. Но от нее отказались, поскольку она была абсолютно невыгодна.

Владислав Савиных, руководящий центром развития кадастровой стоимости, уже занимается подготовкой заявления для судебной инстанции. По его словам, оспорить планируется решение, принятое ГУ кадастровой оценки (утверждение о том, что невозможно произвести оценку помещения, если его части имеют разное назначение). Также будет оспариваться заявление, согласно которому управление, сотрудничающее с Росреестром, не имело нужного количества информации для проведения качественной оценки.

«По большей части объектов недвижимости информация у учреждения могла быть неточной относительно тех документов, которые предоставляются в Росреестр. Не всегда можно понять параметры помещения и его этажность. По некоторым объектам данные все-таки наличествовали, их зачастую предоставляли владельцы недвижимости в те моменты, когда направляли свои замечания при утверждении итоговой отчетности. Собственники направляли подробные описания своей недвижимости и даже отправляли техпаспорта», – отмечает эксперт.

Не так давно Сергей Грибовский, руководивший отвечающим за осуществление кадастровой оценки в Санкт-Петербурге городским управлением, принял решение уволиться. На текущий момент и. о. ГБУ является Андрей Доморощенко.

Журналисты отправили запрос в КИО

«Согласно методическим указаниям, которые были утверждены Росреестром, нельзя объединить объекты с разными характеристиками ценообразования в единую группу для оценки кадастровой стоимости. Именно поэтому формирование группы под номером 2300, в которую они вошли, следует считать методологической ошибкой. В связи с противоречиями, данная группа была удалена из реестра используемых при оценке.

Критерий типа функционального применения основывается на информации о параметрах используемого помещения. Если таковая отсутствует, расчет осуществляется на основании информации о здании, в котором оно располагается. В текущем году приказ Росреестра, связанный с государственной оценкой кадастровой цены недвижимости, будет изменен. Оценочная категория для недвижимости, части которой обладают различными характеристиками ценообразования, может быть восстановлена при условии корректировки методических указаний от контролирующей организации», – прокомментировал ситуацию один из сотрудников ГБУ «Кадастровая оценка».

«Увеличение кадастровой стоимости при оценке недвижимости было достаточно большим за последнее время, а изменения текущего года вызвали ряд бурных обсуждений среди экспертов. Налог на имущество действительно является очень важным фактором, но не он определяет итоговую стоимость недвижимости.

В стандартных случаях он максимально может достичь 30% относительно общей суммы операционных затрат. Профессиональные инвесторы относятся к этому вопросу более скрупулезно. Они постоянно отслеживают динамику налога и вектор его направления. Те, кто покупает недвижимость для своих потребностей, обычно не смотрят на данные по эффективности», – комментирует топ-менеджер IBC Real Estate Сергей Владимиров.

«Вполне возможно, что по итогам утвержденных результатов на конец 2023 года представители имущественного блока пришли к выводу о том, что сумма налоговых отчислений оставляет желать лучшего. Именно поэтому они начали искать способ увеличить показатель. Один из наиболее удобных методов сделать это – поднять кадастровую цену на недвижимость. По этой причине кадастровая стоимость почти всегда растет и очень редко уменьшается. Нет ничего удивительного в том, что комитет принял решение о ее повышении на крупных многофункциональных объектах, собственниками которых являются крупные компании.

Здесь отдельного внимания заслуживает сам факт появления идеи о предметном изучении объектов и необходимости их оценки по экономическим реалиям. Изменить возникшую ситуацию попытались без судебных разбирательств, ориентируясь лишь на административные методы. На самом же деле представители комитета должны были обратиться в суд для оспаривания. Я считаю, что с помощью суда необходимо разобраться в том, насколько правомерным было выявление данной ошибки, которое привело к потребности пересчета кадастровой стоимости. Также следует разобраться с тем, насколько правомерно осуществлять корректировку задним числом. Как правило, новые расценки начинают использоваться в следующем отчетном периоде.

Важность кадастровой стоимости продолжает увеличиваться на рынке недвижимости, и вполне вероятно, что в будущем расчеты будут осуществляться именно на ее основе. В частности, Санкт-Петербург уже является регионом-исключением, в котором арендная ставка считается на основе данных по рыночной стоимости. Данный подход можно считать наиболее справедливым, поскольку при его использовании учитывается фактическое использование недвижимости. Однако если речь идет о потребности пополнения бюджета, изменение кадастровой стоимости – самый простой вариант. Следующим шагом может стать формирование суммы арендной платы по кадастровой цене, что негативно повлияет на бизнес», – прокомментировал ситуацию один из учредителей «Экстра юс» Дмитрий Егоров.

«Решение о корректировке кадастровой стоимости недвижимости из-за допущенных ранее ошибок в расчетах может быть утверждено контролирующими органами без каких-либо дополнительных заявлений. В данном случае вопрос в первую очередь затрагивает устранение ошибок, поэтому КИО руководствуется действующим федеральным законодательством.

Если бы требовалось скорректировать саму методику, то в этом случае было бы уместным уведомить владельца недвижимости об изменении расценок как следствия исправления допущенных ошибок», – высказалась топ-менеджер ХК «Адамант» Юнна Королева.